Kripto varlıklarını satmadan konut sahibi olmak artık teorik bir fikir olmaktan çıkıyor. ABD merkezli kripto teminatlı mortgage şirketi Milo, bugüne kadar 100 milyon doların üzerinde konut kredisi kullandırdığını ve şimdiye kadarki en büyük işlemini 12 milyon dolarlık tek bir kripto mortgage sözleşmesiyle gerçekleştirdiğini açıkladı.
Şirketin modeli basit ama alışılmışın dışında. Bitcoin ya da Ethereum sahibi yatırımcılar, dijital varlıklarını satmadan teminat göstererek 25 milyon dolara kadar kredi kullanabiliyor. Böylece hem peşinat zorunluluğu ortadan kalkıyor hem de varlık satışı nedeniyle oluşabilecek vergi yükü engelleniyor.
Milo’nun kurucusu Josip Rupena’ya göre hedef kitle oldukça net. Yaklaşık 10 yıl önce bir arkadaş tavsiyesiyle Bitcoin almış ve sert dalgalanmalara rağmen varlıklarını elinde tutmuş kişiler bugün net servetlerinin büyük bölümünü kripto varlıklarda taşıyor. Bu kişiler genellikle 30–55 yaş aralığında, düzenli gelire ve emeklilik hesabına sahip; ancak yıllık gelirleri, arzu ettikleri evi satın almak için yeterli seviyede değil.
Rupena, tipik bir işlemin yaklaşık 1,5 milyon dolarlık bir konut için yapıldığını belirtiyor. Örneğin yıllık 100 bin dolar gelir elde eden, ancak 3 ila 7 milyon dolar arasında kripto serveti bulunan bir yatırımcı düşünün. Bu yatırımcının portföyü Apple hisselerinden oluşsaydı, geleneksel finans sistemi içinde teminat göstererek kredi bulması daha kolay olabilirdi. Ancak kripto varlıkların yaygın kabul görmemesi ve volatilite endişeleri, bu tür özel finansman çözümlerini gerekli kılıyor.
Milo, konut değerinin yüzde 100’ü oranında kripto teminat talep ediyor. Bu teminatlar, Coinbase veya BitGo gibi nitelikli saklama kuruluşlarında tutulabiliyor. Dileyen kullanıcılar için self-custody seçeneği de mevcut; yani yatırımcılar varlıklarının kontrolünü tamamen kendi ellerinde tutabiliyor.
Faizler %8,25’ten başlıyor, konut dışında da kullanılabiliyor
Krediler yüzde 8,25’ten başlayan faiz oranlarıyla sunuluyor. Üstelik kullanım alanı yalnızca konut alımıyla sınırlı değil. Arsa edinimi, ev tadilatı ya da iş yatırımları için de aynı modelle finansman sağlanabiliyor.
Kripto kredi piyasasında en büyük risklerden biri “margin call” mekanizması. Geleneksel kripto teminatlı kredilerde varlık fiyatı yüzde 20–25 düştüğünde ek teminat çağrısı yapılabiliyor. Milo ise daha muhafazakâr bir yapı tasarladığını söylüyor. Ürün, yüzde 65’e varan değer kayıplarını tolere edebilecek şekilde kurgulandı.
Rupena’ya göre sert düşüş senaryosunda şirket, krediyi tamamen tasfiye etmek yerine risk seviyesini düşürerek kredi tutarını yeniden yapılandırıyor. Teminat oranı yüzde 100’den yüzde 65–70 bandına çekiliyor ve müşteri ödemelerini sürdürdüğü sürece evini kaybetmiyor. Bu yaklaşım, “Bitcoin düştü diye evinizi kaybetmezsiniz” iddiasına dayanıyor.
Şirket, şimdiye kadar özellikle Miami başta olmak üzere Florida genelinde birçok işlem gerçekleştirdi. Bunun yanında Teksas, Kaliforniya, Colorado, Connecticut ve Arizona’da da aktif. Basın bülteninde bahsi geçen 12 milyon dolarlık rekor işlem ise Tennessee’de tamamlandı.
Milo’nun ürünü, sektörün önde gelen isimlerinden de destek görüyor. Bitcoin öncülerinden ve Blockstream CEO’su Adam Back, bu modeli “Bitcoin temelli kredi alanında oyunun kurallarını değiştiren bir adım” olarak tanımlıyor. Back’e göre yatırımcılar, uzun vadeli Bitcoin pozisyonlarını bozmadan gayrimenkulde özsermaye biriktirme fırsatı yakalıyor.
Kripto piyasasının dalgalı doğası göz önüne alındığında bu model risk barındırmaya devam ediyor.
